Príklad: Prenájom priestorov a daň z príjmov a DPH

Kategórie

Vlastník nehnuteľnosti – fyzická osoba, prenajíma nehnuteľnosť a všetko jej vybavenie vrátane nábytku a prístrojov patrí občianskemu združeniu. Nehnuteľnosť – rodinný dom, je skolaudavaná na zariadenie podporovaného bývania. Občianske združenie poskytuje sociálne služby – zariadenie podporovaného bývania v tejto nehnuteľnosti. Poskytovanie sociálnych služieb je hlavnou činnosťou občianskeho združenia.

1. Vzniká vlastníkovi nehnuteľnosti – prenajímateľovi, povinnosť platcu DPH? Ak áno, za akých podmienok?

2. Akú daň z príjmu má povinnosť zaplatiť vlastník nehnuteľnosti – prenajímateľ – fyzická osoba, z prijatých úhrad za nájomné?

3. Pri presiahnutí akej sumy sa daň z príjmu za prijaté úhrady za nájomné zvyšuje? Vzťahujú sa k danému prípadu aj príjmové limity, pri ktorých sa príslušná daň z príjmu zvyšuje?

4. Berie sa tento prenájom ako kategória prenájmu na bývanie, ktorý by mal byť od niektorých daní a poplatkov oslobodený?

Odpoveď:

Pre správne pochopenie otázky – ide o viacero druhov daní a preto by sme si problematiku prešli postupne.
Zo zadania je zrejmé, že sa týka zdanenia príjmov fyzickej osoby – občana, ktorý má v osobnom vlastníctve rodinný dom, tento prenajíma Občianskemu združeniu a otázky sa týkajú zdanenia príjmov z prenájmu fyzickej osobe. Vlastníkom nehnuteľnosti – rodinného domu je fyzická osoba – občan, ktorý prenajíma nehnuteľnosť občianskemu združeniu. Pre účely dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby nie je dôležité komu a na aký účel rodinný dom prenajíma. Pre danú fyzickú osobu je podstatné, že dosahuje príjmy z prenájmu a tieto musí zdaniť v prvom dane daňou z príjmov. Určenie rodinného domu ako zariadenia podporovaného bývania má význam pre účely dane z nehnuteľností.

Daň z príjmov fyzických osôb

Fyzická osoba – občan má povinnosť pri prenájme súkromného nehnuteľného majetku, registrovať sa za platiteľa dane z príjmov fyzických osôb podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“). Nárok na nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je pri príjmoch z prenájmu vylúčený. V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP je oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Príjmy z prenájmu zdaňuje fyzická osoba, pričom si môže uplatniť preukázateľné výdavky priamo súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Otázkou je aj či:
– má fyzická osoba prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku a uplatňuje si do daňových výdavkov aj odpisy a priame výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti (poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, energie, opravy a údržba nehnuteľnosti a ostatné služby súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti) alebo
– nemá nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku a uplatňuje si vo výdavkoch iba priame výdavky súvisiace s prenájmom (výdavky na energie a ostatné služby ako napr. odvod odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola a splaškov, čistenie žúmp, internet a spoločná televízna a rozhlasová anténa). Pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nie je možné zahrnúť do výdavkov poistenie budovy ani daň z nehnuteľnosti.

Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je:
 – 19 % do sumy 176,8-násobku sumy platného životného minima·
 – 25 % nad sumu 176,8-násobku sumy platného životného minima·
Pre rok 2022 je 176,8-násobok sumy platného životného minima 38 553,01 eura.

Otázky:

Akú daň z príjmu má povinnosť zaplatiť vlastník nehnuteľnosti – prenajímateľ – fyzická osoba, z prijatých úhrad za nájomné?
Pri príjmoch z prenájmu je to v prvom rade daň z príjmov, ktorú je povinný zaplatiť prenajímateľ nehnuteľnosti.

Pri presiahnutí akej sumy sa daň z príjmu za prijaté úhrady za nájomné zvyšuje? Vzťahujú sa k danému prípadu aj príjmové limity, pri ktorých sa príslušná daň z príjmu zvyšuje?
Ak čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu fyzickej osoby (príjmy po odpočítaní 500 eur oslobodených príjmov a po odpočítaní alikvotnej časti priamych výdavkov súvisiacich s prenájmom) nepresiahne za zdaňovacie obdobie 2022 sumu 38 553,01 eura, uplatní sa k tomuto základu dane 19 % sadzba dane. V prípade, že čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu presiahne sumu 38 553,01 eura, bude sa suma nad stanovený limit zdaňovať sadzbou dane 25 %.

Daň z nehnuteľností

Ďalšou daňou je daň z nehnuteľností, ktorú platí vlastník nehnuteľnosti, vždy podľa stavu k 1. 1. daného roka (k 1. 1. aktuálneho roka je zapísaný prenajímateľ ako vlastník v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva).
Ročná sadzba dane zo stavieb je 0,033 eura za každý aj začatý m2, správca dane však môže určiť vyššiu alebo nižšiu sadzbu dane všeobecne záväzným nariadením. Správcom dane je mesto alebo obec.
Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením podľa podmienok v obci alebo jej časti ustanoviť zníženie alebo oslobodiť od dane zo stavieb a od dane z bytov stavby a byty užívané na účely sociálnej pomoci ( v súlade so zákonom č. 448/2008 Z. z. o sociálnych službách v znení neskorších predpisov).

Daň z pridanej hodnoty

Podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v platnom znení k 31. 12. 2022 (ďalej len „ZDPH“) v prípade prekročenia príjmov z prenájmu v sume 49 790 eur za 12 po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacoch, vzniká v súlade s § 4 ods. 1 ZDPH fyzickej osobe povinnosť registrácie za platiteľa DPH. Žiadosť o registráciu je povinná podať zdaniteľná osoba do 20. dňa nasledujúceho kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom dosiahla obrat 49 790 eur.
Prenájom nehnuteľnosti – rodinného domu je od dane z pridanej hodnoty podľa § 38 ods. 5 ZDPH oslobodený. Fyzická osoba má povinnosť registrácie za platiteľa DPH z titulu prenájmu nehnuteľnosti má, ale ak prenajíma rodinný dom, tento prenájom je oslobodený od dane. V zmysle uvedeného bude mať fyzická osoba povinnosť podávať daňové priznania a kontrolný výkaz, ale daňová povinnosť z titulu prenájmu rodinného domu fyzickej osobe nevznikne. (Pozn. Novelou ZDPH mala nastať od 1.1.2023 zmena práve pri oslobodených plneniach, na základe ktorej by sa fyzická osoba nemusela registrovať za platiteľa DPH, ak dosahuje preukázateľne iba príjmy oslobodené od DPH, ale zatiaľ nebola ešte táto novela zverejnená).

Otázky:
Vzniká vlastníkovi nehnuteľnosti – prenajímateľovi, povinnosť platcu DPH? Ak áno, za akých podmienok?

Vlastníkovi nehnuteľnosti vzniká podľa platného zákona o DPH povinnosť registrácie za platiteľa DPH, po prekročení príjmov z prenájmu vo výške 49 790 eur za dvanásť po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Posudzované obdobie na prekročenie obratu sa sleduje 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov a nie kalendárny rok. Fyzická osoba sa stane po registrácii platiteľom DPH a je povinná podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, kde uvedie príjmy z oslobodených činností, ale žiadna daňová povinnosť jej nevznikne.

Berie sa tento prenájom ako kategória prenájmu na bývanie, ktorý by mal byť od niektorých daní a poplatkov oslobodený?
Pokiaľ ide o dane a kategóriu prenájom na bývanie, treba upresniť, že takéto určenie sa nachádza iba v zákone o dani z pridanej hodnoty, a to vo význame „stavby určené na bývanie“. Ide o kategóriu dane z pridanej hodnoty, kedy prevod bytov alebo rodinných domov „určených na bývanie“ je v prípade predaja po 5 rokoch od kolaudácie nehnuteľnosti určenej na bývanie oslobodený od DPH.
Nájom bytu, rodinného domu alebo apartmánu v bytovom dome je vždy oslobodený od dane z pridanej hodnoty, aj keby sa prenajímali za iným účelom ako na bývanie. Iným druhom dane, kde je možné uvažovať o oslobodení od dane, je daň z nehnuteľností.
Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorá sa určuje na základe platného všeobecne záväzného nariadenia mesta alebo obce. Preto je potrebné v každom meste alebo obci postupovať podľa jej platného všeobecne záväzného nariadenia, či je možné uplatniť oslobodenie v prípade využitia nehnuteľnosti na účely sociálnej pomoci, kde zariadenia podporovaného bývania patria.